Kinh doanh homestay trên Airbnb bắt đầu thế nào? Cần bao nhiêu tiền?

Rất nhiều bài báo gần đây viết về chủ đề “kinh doanh Airbnb” ở Sài Gòn hay kinh doanh homestay ở các địa điểm du lịch như Đà Lạt, Nha Trang.

Cường cũng bỏ 1 chút tiền vào việc kinh doanh Airbnb này bằng cách cho thuê 2 căn hộ ở trung tâm quận 1. Bài viết này sẽ tổng kết kinh nghiệm sau 1 thời gian kinh doanh, cũng như từ những người bạn bè đang kinh doanh trong lĩnh vực homestay này để bạn có cái nhìn rõ nét hơn.

Kinh Doanh homestay là gì?

Homestay, Hostel, dormetory, Condotel, hotel… là những mô hình cho thuê phòng khác nhau về tính chất, giá cả… nhưng sự phân biệt thường không quá rõ ràng, đặc biệt ở Việt Nam thường gom vào 1 khái niệm là “homestay” để ám chỉ mô hình sử dụng phòng ở để cho thuê ngắn hạn (phần lớn) hay dài hạn.

Hiện nay, ở Việt Nam, mô hình homestay phát triển mạnh ở 2 địa điểm chính:

• Thành phố lớn (Sài Gòn, Hà Nội, Đà Nẵng…) vì là nơi có sân bay quốc tế, là nơi khách du lịch khi đến Việt Nam sẽ đặt chân tới các địa điểm này.

• Địa điểm du lịch nổi tiếng: Nha Trang, Đà Lạt, Sapa…

Cùng là phục vụ chổ ở, nghỉ ngơi và dịch vụ cho khách du lịch nhưng khác với mô hình khách sạn truyền thống, các homestay sẽ hướng đến sự gần gũi giữa khách du lịch và chủ nhà hơn. Ngoài việc đến, ở, đi… nó còn là tư vấn du lịch, tìm hiểu văn hoá… với nhau nhiều hơn.

Các bước để bắt đầu kinh doanh homestay với Airbnb/Luxstay

Cơ bản thì đây là sơ đồ đơn giản nhất cho việc kinh doanh homestay đang được áp dụng hiện nay. Bạn hoàn toàn có thể sử dụng để triển khai:

Bước 1: Xác định mô hình & tài chính.

Giống như mìn chia sẻ ở trên, có rất nhiều mô hình homestay, quan trọng là bạn có bao nhiêu vốn & chọn mô hình nào?

• Cho thuê căn hộ studio ở các chung cư cũ (rất phổ biết ở Sài Gòn & Hà Nội)

• Dorm giường tầng dành cho backpacker (khu Bùi Viện Sài Gòn hay Phố Cổ Hà Nội rất nhiều).

• Homestay đẹp với vườn cây, sông suối… (thường thấy ở Đà Lạt).

• Hay thuê hẳn 1 căn Nhà phố có nhiều phòng: vừa là private, vừa có dorm… hay dạng condotel: căn hộ mini với bếp, phòng ngủ, bàn làm việc…

• Căn hộ cao cấp với tiện ích hồ bơi, gym… ở các khu như Vinhomes Central Park, Time city… hay các chung cư quận 4 view Bitexco ở quận 1.

 

Hãy lên dự toán tài chính với các chi phí về thuê/mua nhà, decor, nhân sự, vận hành… tuỳ vào khả năng của mình.

Mình có viết 1 bài này, nếu bạn là người mới thì nên tham khảo: 5 Điều lưu ý với người muốn bắt đầu kinh doanh trên Airbnb

Bước 2: Mua/thuê nhà:

Đi thuê hay mua nhà để làm homestay? Để kinh doanh homestay ở các thành phố, thường là thuê nhà dài hạn (2 năm – 5 năm), decor và cho thuê ngắn hạn… Còn ở 1 số các địa điểm du lịch thường chủ nhà sẽ tận dụng BĐS sẵn có, hay mua BĐS để đầu tư nhà cửa, phòng ốc để cho thuê.

Vì khách hàng của bạn là khách du lịch, do đó bạn phải lựa chọn các địa điểm mà khách du lịch sẽ thích như: 1 là gần sân bay, 2 là gần địa điểm du lịch, 3 là phải có gì đó thật đặc biệt: view sông, view biển, decor siêu đẹp.

Lấy ví dụ như khi tìm homestay du lịch ở Đà Lạt, phần lớn mọi người sẽ chọn gần chợ đêm, hoặc có view, decor thật đẹp để sống ảo. Homestay ở Hà Nội sẽ tập trung khu phố cổ còn Sài Gòn thì khu phố tây Bùi Viện, chợ Bến Thành…

Lựa chọn nhà để thuê nên tìm hiểu nhiều nơi để chọn được nhà có chi phí thuê hàng tháng thấp và ký hợp đồng trực tiếp với chủ nhà, ít nhất 2 năm. Để xác định đúng chủ nhà hay không, hãy yêu cầu người cho thuê mang hợp đồng thuê nhà ra công chứng.

Cọc nhà bao nhiêu tháng cũng là 1 vấn đề đáng lưu tâm, vì đây là số vốn sẽ nằm chết ở đó, cho đến khi kết thúc hợp đồng bạn mới được lấy ra. Hãy thử deal Cọc nhà 1 tháng & trả tiền 2 tháng 1 lần xem sao.

Các điều khoản hợp đồng thuê nhà, cũng nên tham khảo những người có nhiều kinh nghiệm tư vấn thêm: ví dụ như điều khoản phạt khi chủ nhà lấy lại nhà sớm, hay thanh lý hợp đồng trước thời hạn…

Bước 3: Thiết kế, decor nhà cửa:

Nếu là nhà thô, phải hãy đầu tư chi phí cho phần thiết kế, vì đây là cách để thu hút khách du lịch chọn phòng của bạn, và sẽ quay lại lần tới nữa. Nếu có tiền, hãy thuê kiến trúc sư, nếu ít tiền, hãy tham khảo thật nhiều trên internet, trên chính Airbnb…

Nếu nhà không cần chỉnh sửa nhiều, đầu tư thêm cho nội thất & các tiện ích như: bếp, khăn tắm…

Đây là bước hết sức quan trọng quyết định việc tồn tại của homestay, tuy nhiên, đừng “vung tay quá trán” vì các chi phí liên quan đến sữa chữa nhà cửa là gần như bạn sẽ không thu lại được mà gắn liền với tài sản.

Bước 4: Đăng bán phòng lên Airbnb & marketing thu hút khách du lịch.

Hiện nay, các trang đặt phòng đều cho phép đăng bán phòng homestay, trong đó được chủ nhà lựa chọn nhiều nhất có lẽ là 2 nền tảng Airbnb (khách nước ngoài) và Luxstay (khách Việt Nam), sau đó là Booking (thiên về khách sạn, resort nhiều hơn) và Agoda home (dành riêng chom home-sharing của trang Agoda miễn phí).

Để chọn giá bán phòng cho homestay của bạn hãy dựa vào:

• Chi phí 1 đêm bạn sẽ phải chi trả bao nhiêu: tiền thuê nhà, tiền vệ sinh, tiền thuế, nhân sự
• Chi phí của dạng phòng tương tự bạn trong cùng khu vực.

Việc đăng bán phòng lên các kênh này đã có rất nhiều hướng dẫn chi tiết trên blog của Cường, bạn có thể đọc các bài đó, hoặc nếu thích Airbnb thì đăng ký qua link này: https://lexuancuong.com/dang-ky-host-airbnb

• Hướng dẫn đăng bán phòng lên Airbnb từ A-Z
• Tối ưu listing khi đăng bán phòng lên Airbnb làm sao thu hút khách du lịch.
• Hướng dẫn đăng bán phòng trên Luxstay, kinh doanh homestay tại Việt Nam.
• Đăng ký host bán phòng Booking.com và miễn phí hoa hồng.
• Bán phòng qua Agoda home cụ thể, chi tiết.

Ngoài các kênh OTA, hãy sử dụng thêm 1 số kênh như Facebook hay Google để marketing để có thể tìm khách hàng mà không phải trả tiền hoa hồng cho các kênh OTA.

• Facebook: tạo fanpage -> viết nội dung -> chạy quảng cáo
• Google: Tạo Địa chỉ trên Google Maps bằng Google Business -> gắn thông tin, hình ảnh phòng…

Đối với các dạng căn hộ cao cấp hay nhiều phòng, để đáp ứng tỷ lệ full phòng bạn cũng có thể thông qua các bạn môi giới để bán phòng. Bạn có thể tìm họ ở: Các group Airbnb hữu ích trên Facebook, Zalo bạn nên tham gia.

Bước 5: Vận hành homestay:

Ở bước 1, khi dự toán tài chính, ngoài việc chuẩn bị tiền cho việc set up thì chi phí hàng tháng cần được tính toán rất quan trọng. Cường sẽ dành riêng 1 bài viết khác về chủ đề này khi có thật nhiều tư liệu từ những người có nhiều kinh nghiệm & thành công ở lĩnh vực này.

Kinh doanh Homestay cần tối thiểu bao nhiêu vốn?

Nếu như bạn có nhà hoặc căn hộ có vị trí thuận lợi để kinh doanh homestay (1 là gần sân bay, 2 là gần địa điểm du lịch, 3 là phải có gì đó thật đặc biệt: view sông, view biển, decor siêu đẹp) thì bạn chỉ tốn tiền decor và đăng bán phòng. Tuy nhiên với phần lớn những người đang kinh doanh ở Sài Gòn thì Mô hình rẻ nhất để có thể bắt đầu với Airbnb là thuê 1 phòng, thiết kế bắt mắt và đăng bán.

Với mô hình như vậy, thì chi phí bắt đầu sẽ bao gồm:

• Tiền thuê nhà & cọc nhà (thường 2 tháng).
• Tiền decor, sơn sửa, làm lại phần nước, toilet…
• Tiền nội thất: bếp, máy lạnh, tủ lạnh, giường, nệm…
• Tiền vận hành ít nhất 2 tháng: điện nươc, dọn vệ sinh nhà, thuế…

Tất nhiên, nếu bạn thuê 1 căn hộ không phải sửa chữa nhiều hay có sẵn nội thất thì tiền thuê sẽ đắt hơn 1 chút. Quan điểm của mình thì sẽ ưu tiên các căn nhà không cần sửa chữa nhiều: sơn, sửa toilet… có thể chấp nhận việc phải mua các nội thất điện, sofa.

Thuê 1 căn hộ studio ở Sài Gòn sẽ rơi vào khoảng 6tr, 1 căn nhà phố nhiều phòng sẽ có giá tầm 3-5tr/phòng, nhân lên với số phòng.

Dựa vào những điều đó, hy vọng bạn sẽ có được con số phù hợp cho việc bắt đầu bước chân vào lĩnh vực này.

Bạn có thể đọc thêm bài viết: 5 kinh nghiệm thiết yếu cho người mới kinh doanh Airbnb, kiếm tiền từ việc đón khách du lịch

Bạn cũng nên sử dụng Airbnb với tư cách là khách du lịch để hiểu hơn về các sản phẩm, dịch vụ mà các host khác họ đang cung cấp, tặng bạn Mã Giảm Giá Airbnb 47Usd qua lịnk: lexuancuong.com/airbnb-47usd